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      <xplan:schluessel>Hinweise</xplan:schluessel>
      <xplan:text>1. Allgemeiner und besonderer Artenschutz
Eventuelle Fällungen bzw. Herausnahmen von Bäumen und Gehölzbeständen dürfen gemäß § 39 BNatSchG nur außerhalb der Brutzeit der Vögel von Oktober bis Ende Februar jeden Jahres erfolgen. Höhlenbäume sind fachkundig zu begutachten. 

2. Oberflächenentwässerung 
Das anfallende nicht verunreinigte Oberflächenwasser ist gem. Abwasserbeseitigungssatzung der Stadt Celle und nach § 149 (3) NWG auf dem jeweiligen Grundstück zu versickern. Hierfür ist eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde der Stadt Celle zu beantragen. Versickerungsanlagen sind gemäß dem technischen Regelwerk DWA-A 138 zu bemessen, zu gestalten und zu betreiben. Sollte eine Versickerung nicht möglich sein, kann der Grundstückseigentümer gem. Abwasserbeseitigungssatzung einen Antrag auf Einleitung des Niederschlagswassers in die öffentliche Abwasseranlage stellen. Das Ableiten des Niederschlagswassers vom Grundstück auf die öffentliche Verkehrsfläche oder auf Nachbargrundstücke ist nicht zulässig.</xplan:text>
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      <xplan:schluessel>Nachrichtliche Übernahme</xplan:schluessel>
      <xplan:text>1. Bauverbotszone an Bundesstraßen 
Entlang der Bundesstraße B 191 sind außerörtlich die anbaurechtlichen Bestimmungen gem. § 24 NStrG zu beachten. Die Bauverbotszone ist mit einem Abstand von 20 m bis zum äußeren Fahrbahnrand der Bundesstraße gem. § 24 (1) NStrG von allen baulichen Anlagen wie Carports, Garagen, Stellplätzen, Nebenanlagen, Lager- und Aufstellflächen, sowie von Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfanges freizuhalten. 

2. Sichtdreiecke 
Innerhalb der festgesetzten Sichtdreiecke sind sichtbehindernde Einrichtungen, einschließlich Bewuchs in mehr als 0,80 m Höhe unzulässig. Ausgenommen sind Einzelbäume mit einem Kronensansatz höher 3,0 m über Fahrbahnmitte. 

3. Trinkwasserschutzzone 
Das Plangebiet befinden sich in der Wasserschutzgebietszone IIIa des Wasserwerkes Garßen. Die Schutzbestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 15.07.1998 ist zu beachten.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>2000</xplan:rechtscharakter>
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      <xplan:schluessel>Örtliche Bauvorschrift</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Die örtliche Bauvorschrift übe Gestaltung gilt für den Gelungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 18 "Einzelhandel Celler Heerstraße ost - Garßen".</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
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      <xplan:schluessel>Örtliche Bauvorschrift</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Ordnungswidrig handelt nach § 80 (3) NBauO, wer vorsätzlich oder fahrlässig den Vorschriften der örtlichen Bauvorschriften zuwiderhandelt.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
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      <xplan:schluessel>Örtliche Bauvorschrift</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung (Eigenwerbung) mit einer Höhe von max. 1,50 m zulässig. Darüber hinaus ist je Fassadenseite max. eine großflächige Werbetafel mit einer Fläche von max. 10 qm zulässig.

Werbeanlagen haben einen Mindestabstand von 1,00 m von seitlichen Gebäudekanten einzuhalten.

Die Oberkante der Werbeanlagen darf nicht über die darüber befindliche Traufe hinausgehen. Die Anbringung von Werbeanlagen auf dem Dach oder Dachgesims ist unzulässig.

Auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche des Plangebietes sind zulässig:
- max. 5 Fahnenmasten und
- eine frei stehende Werbeanlage, auch als Sammelwerbeanlage, mit einer Höhe von max. 5 m über der natürlichen Geländeoberfläche und einer Fläche von max. 6 qm.

Werbeanlagen mit wechselndem/bewegtem Licht sowie durchgehende Farbbänder mit Werbecharakter sind nicht zulässig.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
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      <xplan:schluessel>Textliche Festsetzung</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Die Ladezone an der Gebäudenordseite ist einzuhausen. Die Außenbauteile haben ein Schalldämm-Maß von R'w &gt; 20dB aufzuweisen. 
Ein Anlieferverkehr in der Nachtzeit (22:00 Uhr bis 06:00 Uhr) ist ausgeschlossen.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
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    <xplan:BP_TextAbschnitt gml:id="GML_69d4c30d-3fc8-4128-af8c-f15b3057e7d6">
      <xplan:schluessel>Textliche Festsetzungen</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Auf dem Flurstück 152/92, Flur 5 der Gemarkung Garßen ist auf 6.800 m² extensive Grünland zu entwickeln. Dazu hat nach Beendigung der Ackerkultur die Neuansaat des Grünlandes mit einer Wilkrazút-Gräser-Saatgutmischung für das nordwestdeutsche Tiefland zu erfolgen. Umbrüche, Abschleppen oder spätere Neuansaaten dürfen nicht erfolgen. Als Initalmaßnahme ist Heumulch aufzubringen. Düngemittel und Pflanzenschutzmittel werden dauerhaft nicht eingesetzt. Die Maßnahmenfläche wird vor Ort mit Eichenspaltpfählen dauerhaft markiert. Jährlich hat mindestens eine Mahd frühstens ab Mitte Juli mit Abfuhr des Mähgutes zu erfolgen.
Die Ansaat hat im Jahr des Baubeginns des Vorhabens zu erfolgen.

Zur langfrstigen Sicherung der Maßnahmenfläche ist die Einrichtung einer Grunddienstbarkeit für die Stadt Celle erforderlich. 
Die genaue Lage des Flurstücks ist den Abbildungen auf der Planurkunde zu entnehmen.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
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    <xplan:BP_TextAbschnitt gml:id="GML_afa19748-6c71-4bc8-a2d9-7dfa1115b53e">
      <xplan:schluessel>Textliche Festsetzungen</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Innerhalb des Mischgebiets ist eine abweichende Bauweise mit Gebäuden, die eine Länge von über 50 m haben, zulässig. Anosnsten gelten die Regelungen der offenen Bauweise.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
    </xplan:BP_TextAbschnitt>
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    <xplan:BP_TextAbschnitt gml:id="GML_64c5632d-65ee-4876-a5d8-96fa261edc83">
      <xplan:schluessel>Textliche Festsetzungen</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe darf nicht überschritten werden. Maßgebend für die maximale Höhe ist der höchste Punkt des Gebäudes zu der mittleren Höhe der Verkehrsfläche im Bereich der Einfahrt zu Alvernschen Straße. 

Ausnahmsweise kann die festgesetzte Gebäudehöhe durch notwendige technische Anlagen (z.B. Antennen, Kühl- und Abluftanlagen, etc.) überschritten werden.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
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      <xplan:schluessel>Textliche Festsetzungen</xplan:schluessel>
      <xplan:text>In dem Mischgebiet (MI) sind zulässig:
- ein nicht großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit Verkaufsflächen für nahversorgungsrelevante Sortimente sowie Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente laut der "Celler Sortimentsliste" (s.u.) mit einem Anteil von bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche,
- ein Bäcker mit Café und Außengastronomie,
- ein Büro-/ Dienstleistungsbetrieb. 

Zentrenrelevante Sortimente laut der "Celler Sortimentsliste" des Zentren- und Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Celle 2010 sind: 
- Bekleidung (Damen, Herren, Kinder) 
- Bücher 
- Computer und Zubehör, Telekommunikation 
- Elektroartikel (Elektrokleingeräte), Leuchten 
- Foto, Film
- Geschenkartikel, Glas/ Porzellan/ Keramik 
- Hausrat
- Heimtextilien Kuzwaren, Teppiche (Stapelware), Handarbeitsbedarf 
- Kunstgegenstände 
- Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, Taschen, Schulranzen) 
- Musikinstrumente 
- Optik
- Schuhe 
- Sportartikel (inkl. Jagd-, Reit- und Angelausstattung, Waffen)
- Schreibwaren 
- Spielwaren (inkl Hobbybedarf, Basteln) 
- Sanitätswaren 
- Unterhaltungselektronik (TV, Hifi, Video, Ton- und Datenträger)
- Uhren und Schmuck
- Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung 

Stellplätze sind nur innerhalb der festgesetzten Fläche und in den überbaubaren Flächen zulässig.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
    </xplan:BP_TextAbschnitt>
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    <xplan:BP_TextAbschnitt gml:id="GML_b8975b8c-e3ef-43ee-b6aa-925eda317631">
      <xplan:schluessel>Textliche Festsetzungen</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Innerhalb der privaten Grünfläche sind Anlagen für die Regenrückhaltung und -versickerung sowie freistehende Werbeanlagen zulässig.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
    </xplan:BP_TextAbschnitt>
  </gml:featureMember>
  <gml:featureMember>
    <xplan:BP_TextAbschnitt gml:id="GML_fe7fc80b-73e4-4c95-8c25-ad4f65cfa799">
      <xplan:schluessel>Textliche Festsetzungen</xplan:schluessel>
      <xplan:text>Auf den festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ist eine Hecke mit heimischen Sträuchern (2x verpflanzt, Höhe 60/100 cm, Pflanzabstand 1,25 x 1,25 m) anzulegen. Innerhalb der 3 m breiten Fläche ist 2-reihig und innerhalb der 2 m breiten Fläche 2-reihig zu pflanzen. Die Hecken sind dauerhaft zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Abgängige Gehölze sind zu ersetzten. Es ist ausschließlich Pflanzgut mit Herkunftsnachweis aus Norddeutschland zu verwenden. 

Je angefangene 6 Stellplätze ist ein großkroniger, heimischer Laubbaum (Stammumfang mind. 12/14 cm) auf dem Grundstück anzupflanzen und bei Abgang zu ersetzten. Für die anzupflanzenden Laubbäume ist ein unbefestigtes Baumumfeld von 10 m² vorzusehen. Sollte dies im Parkplatzbereich nicht möglich sein, ist ein Einbau von 12 m² Baumsubstrat je Baum vorzunehmen. 

Die Pflanzmaßnahmen sind spätestens in der auf den Beginn der Hochbaumaßnahmen folgenden Pflanzperiode (November - April) durch den Grundstückseigentümer vorzunehmen. 

Auf den Flurstücken 118/15 und 119/5 der Flur 6, Gemarkung Garßen sind als Ersatz für Bäume, die im Bereich der Zufahrt gefällt werden müssen, im Verhältnis 1:2 Winterlinden (Tilia cordata, Hochstamm, 4x verpflanzt, Stammumfang 20-25 cm mit Drahtballen) anzupflanzen und bei Abgang zu ersetzen. Die Bäume müssen der DIN 18916 sowie den Gütebestimmungen des Bund deutscher Baumschulen e. V. entsprechen und als Straßenbäume gezogen worden sein. Die Ersatzpflanzungen sind spätestens in der auf die Fällung folgenden Pflanzperiode durchzuführen.</xplan:text>
      <xplan:rechtscharakter>1000</xplan:rechtscharakter>
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